Immobilier Africain, nouvelle niche d'investissement

Investissements immobiliers en Afrique
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Le secteur de l’immobilier en Afrique est devenu, depuis quelques années, un marché de prédilection pour les investisseurs étrangers comme locaux. Mais malgré toute cette affluence des financiers, le prix de l’immobilier en Afrique reste toujours élevé pour l’africain moyen.

Les enjeux d'investir dans l'immobilier sur le continent

Dans une Afrique où le logement constitue encore un défi pour la classe moyenne en constante augmentation, l'investissement immobilier est plus qu’urgentissime, surtout que la plupart des pays africains font face à de nombreux enjeux économiques, sociaux et environnementaux etc, pour leur développement. La question d’investir dans l’immobilier a été pendant longtemps reléguée au second plan par plusieurs gouvernements africains, même par communauté internationale dans ses interventions sur le continent. Mais, face à la croissance rapide de la population, ces gouvernements sont obligés, aujourd’hui, de loger leurs citoyens.

Pour donner une idée de ce qui pourrait être cet investissement immobilier sur le continent, il s’agira de construire des villes ayant une capacité d’accueil de plus de 300 millions d’habitants supplémentaires dans les vingt prochaines années.
Tout ce travail doit permettre à chacun de se loger sainement et à moindre coût.

Les investisseurs

Le secteur de l’immobilier en Afrique jugé très rentable et lucratif a enregistré l’arrivée de plusieurs investisseurs, qu’ils soient publics ou privés, locaux ou étrangers, pour la construction de logements sociaux, standing ou haut standing et privés en passant par les centres commerciaux, complexes hôteliers etc.
Ces investisseurs sont de deux rangs : les locaux : ils sont publics avec des projets pilotés par les gouvernements, et privés avec des opérateurs économiques. La grande partie vient des pays du Golfe tels que l’Arabie-Saoudite, le Bahreïn, les Émirats Arabes Unis et le Qatar, qui se sont détournés de l’Europe suite à la crise financière. Le Maroc et l’Algérie, deux pays de l’Afrique du nord ont à eux seuls bénéficié en 2008 de 25 milliards de dollars injectés en grande partie dans le secteur de l’immobilier, notamment les infrastructures hôtelières et touristiques. Il n’y a pas que la partie marché nord-africain, le reste du continent, l’Afrique de l’Ouest a également reçu d’énormes financements dans son secteur de l’immobilier. Ainsi, la holding Al-Qudra, l’un des trois plus grands groupes immobiliers aux Émirats Arabes-Unis, a investi 535 millions d’euros (près de 700 millions de dollars) pour la construction de logements et d’un complexe touristique au Sénégal.

Al Qudra, holding d'investissement des Emirats, à investi plus de 500M€ dans de nouvelles constructions © Al Qudra

En Côte d’Ivoire, Inoks Capital, basée à Génève, et Sidra Capital, basée en Arabie-Saoudite sont les partenaires financiers de Opes Holding S.A, société de construction et de promotion immobilière, dans le cadre du programme présidentiel de logements sociaux et standing.
C’est également le cas des autres géants que sont le Nigéria et l’Afrique du sud dont les gens d’affaires ne se contentent plus du négoce traditionnel d’importation et d’exportation. Ils ont monté de véritables holdings qui bâtissent leur pays respectif. Avec eux, des Sénégalais comme Cheikh Yerim Sow constituent des poids importants dans la balance des investissements des secteurs de l’immobilier et de la rente. En Afrique australe, il faut compter avec le fonds Growthpoint Properties, plus important fonds d'investissement immobilier coté sur le Johannesburg Stock Exchange. Growthpoint est sur un projet de développement de propriétés immobilières en dehors de l'Afrique du sud. A en croire son directeur exécutif, Estienne de Klerk, ce projet d'expansion africain est en cours de finalisation. Notons que de 1,5 milliards de rands, la valeur globale de ses actifs a progressé en 14 ans pour atteindre les 100 milliards de rands (6,6 milliards d’euros). Quant aux investisseurs étrangers, ils viennent pour la plupart de l’Asie, de l’Amérique, de l’Europe etc.

Les pays les plus ciblés par les investisseurs

Le cas de la Côte d'Ivoire

Avec l’évolution très rapide de la population, investir dans l’immobilier en Afrique est devenu un facteur indéniable de développement économique. Dans ce secteur de l’immobilier africain qui demande une certaine expertise, plusieurs entrepreneurs sont en forte concurrence pour la réalisation de projets qui vont d’édifices commerciaux aux logements sociaux en passant par les résidences privées sur le continent. Face à cette invasion des investisseurs étrangers, ce sont les promoteurs immobiliers qui ont des chances d’être financés. Les zones les plus convoitées par ces investisseurs sont l’Afrique de l’Est. Avec un taux de développement intéressant de même que l’Afrique de l’Ouest. Dans ces régions, les États se chargent désormais de lancer des appels à projet et des centaines de milliers de logements sociaux économiques et standing ou haut standing doivent être construits à l’horizon 2050. Mais aussi et surtout des projets de réaménagement urbain. Au Togo, l’Union européenne finance actuellement la première phase du Projet d’aménagement urbain au Togo (PAUT I) sur l’enveloppe du IXème Fonds européens de développement (FED) à hauteur de 21,12 millions d’euros. Il s’agit de la réhabilitation de voiries urbaines et assainissements connexes dans dix villes du pays et à Lomé, de l’appui institutionnel aux collectivités locales et une contribution au drainage de la capitale. L'objectif principal de ce projet est l'amélioration du niveau de vie des populations à travers la sécurisation et l'amélioration de l'environnement urbain. Au Mali, un appui au développement et à l'aménagement urbain du quartier de Bacodjikoroni a été lancé en juin 2013. Ce projet vise à l’amélioration durable de la salubrité urbaine à travers la réalisation dans la commune V de Bamako d’actions à caractère d’exemplarité.

Lancement des chantiers de construction de logements sociaux par le Ministre de la construction et du logement de Côte d'Ivoire, Mamadou Sanogo © Ministère de la construction CI

Relativement à la Côte d’Ivoire , en plus des projets d’aménagements urbains, depuis mars 2013, l’Etat ivoirien a lancé un programme présidentiel de 60 mille logements sociaux économiques et standing d’ici 2020 piloté par la SICOGI (Société ivoirienne de construction et de gestion immobilière) et supervisé par le Ministère de la Construction, de l’Urbanisme, et de l’Assainissement. Abidjan, la capitale économique , et ses environs accueillent 50 mille logements pour les classes moyennes et 10 mille à l’intérieur du pays. L’acquisition de ces logements sociaux se fera par souscription, et plus de 71 chantiers ont déjà démarré sur l’ensemble du territoire. Et depuis lors, le marché immobilier en Côte d'Ivoire est en pleine mutation et connaît un grand avancement. Le promoteur immobilier Opes Holding S.A a pu bénéficier d’un financement de ses partenaires Inoks Capital, basée à Génève, et Sidra Capital, basée en Arabie-Saoudite. Il a présenté des villas témoins à ses partenaires financiers lors d’une visite de son site à Bingerville. Les investisseurs Marocains ATTIJARIWAFA BANK et BANQUE POPULAIRE ont manifesté un intérêt pour cette opération immobilière en cours. Il faut aussi citer les promoteurs immobiliers étrangers comme les marocains Addoha qui participent à la construction de 2 600 logements dans la commune de Koumassi. Pour cela, il dispose d’un patrimoine foncier d’environ 25 hectares à Abidjan sur lequel il exécute un projet de 7 200 appartements sociaux, des centres commerciaux et des écoles. Le groupe Alliance qui projette la réalisation de 14 000 logements dont 10 000 logements sociaux et 4 000 logements de moyen et haut standing, 7 800 dans la commune d’Ayaman. Dès le début des travaux, 1 580 logements sociaux ont été pré-commercialisés. 1,2 milliards de dirhams, c’est l’investissement prévu par le groupe Palmeraie qui s’est engagé, lui, à construire à 6 000 logements économiques et sociaux ainsi que des infrastructures telles qu’une école primaire, un marché, un centre médical, et un centre de police sur un espace de 40 hectares à Songon, une localité proche d’Abidjan. Il faut compter aussi avec la filiale du Groupe français Eric Duval qui a signé, en janvier 2014, une convention de construction de 511 logements avec l’Etat ivoirien.

Qui peut se loger ?

Avec la croissance urbaine sur le continent, faire construire sa maison par des professionnels est plutôt que nécessaire. Cependant, à part la classe des élites qui s’offrent des logements de leur choix et de leur rêve, une partie de la classe moyenne émergente éprouve d’énormes difficultés à se loger ou à se faire construire une maison. Dans une de ses publications, le journal « Les Afriques » évoque une augmentation considérable du prix de l’immobilier dans la ville de Dakar. En 1998, une maison de 150m² pouvait être achetée à 15 millions dans le nouveau quartier de Sacré-Cœur 3 à Dakar. Aujourd’hui, elle vaut 50 millions FCFA, soit un rendement de 233%. En Côte d’Ivoire, le prix du logement social est compris entre 7634 et 15268 Euros. Ces constructions (villas basses, appartements et duplex) avec 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces coûteront aux différents souscripteurs la somme de 5 millions de FCFA pour les logements sociaux et à un peu plus de 38 millions de FCFA pour les standings. A l’analyse, on est loin de ce que propose les pays comme le Cameroun, le Sénégal, le Gabon, etc.

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